Sanierung im laufenden Betrieb: Ein Balanceakt für das Facility Management

Sanierung im laufenden Betrieb

Die Sanierung öffentlicher Gebäude bei laufendem Betrieb erfordert präzise Koordination und Schutz von Nutzern und Infrastruktur. Facility Management sorgt dafür, dass der Betrieb trotz Baustelle reibungslos weiterläuft.

Die Fassade eines Schulhauses zeigt Risse, die Heizung in der Gemeindeverwaltung stammt aus den Siebzigerjahren und die sanitären Anlagen im Kindergarten genügen keinen hygienischen Ansprüchen mehr. Gemeinden und Kantone verfügen über einen sehr grossen Bestand an Bauten. Diese Gebäude gilt es in standzuhalten und zu renovieren. Im Gegensatz zu privaten Liegenschaften können Rathäuser, Schulen oder Kantonsspitäler nicht einfach für Monate geschlossen werden. Die Sanierung bei laufendem Betrieb wird zur logistischen Meisterleistung und einer der grössten Herausforderungen für das Facility Management.

Es gleicht einer Operation am offenen Herzen. Wie werden Fenster ausgetauscht, während in den darunterliegenden Zimmern Schüler unterrichtet werden? Wie werden neue Leitungen verlegt, ohne dass die Stromversorgung zusammenbricht? Und wie bleibt die Belastung durch Baulärm, Staub und Einschränkungen für Nutzende und Personal tragbar? Für die Verantwortlichen des Facility Managements beginnt die eigentliche Arbeit lange vor dem ersten Bagger.

Die strategische Vorbereitung entscheidet über Erfolg oder Chaos

Noch bevor die Bauleitpläne ausgehängt werden, muss das Facility Management die Rolle des Dreh- und Angelpunkts zwischen Bauherrschaft, Nutzenden und den ausführenden Unternehmen einnehmen. Eine transparente und frühzeitige Kommunikation ist dabei nicht einfach nur höflich, sondern existenziell. Das FM-Team muss als Dolmetscher zwischen der technischen Sprache der Bauleitung und den Bedürfnissen der Nutzer wie z.B. Lehrpersonen oder Verwaltungsangestellten fungieren.

Regelmässige Informationsveranstaltungen, klare Bauphasenpläne mit visualisierten Umleitungen und definierten Lärmzeiten sowie ein stets erreichbarer Ansprechpartner schaffen die nötige Akzeptanz und minimieren Reibungsverluste. Dabei ist eine kleinteilige Phasenplanung zentral. Das Gebäude wird in logische Abschnitte unterteilt, die etappenweise saniert werden. Für jede Phase müssen funktionale Ersatzräumlichkeiten organisiert werden, sei es mit Containern auf dem Pausenplatz, Ausweichbüros in anderen Trakten oder temporären Unterrichtszimmern. Die Kernfunktion der Liegenschaft,  sei es der Unterrichtsbetrieb, die ambulante Versorgung oder der Parteiverkehr, muss dabei jederzeit gewährleistet bleiben.

Ein besonders kritischer Punkt ist die Aufrechterhaltung der kritischen Infrastruktur. Während Wände geöffnet werden, darf weder die Stromversorgung für die Server noch die Datenverbindung zum Einwohnerdienst unterbrochen werden. In enger Abstimmung mit der Haustechnik und der ICT-Abteilung muss ein detailliertes Schutz- und Umleitungskonzept für sämtliche Leitungen erstellt werden. Oft sind parallele, temporäre Versorgungsstränge unumgänglich. Von höchster Priorität ist dabei die Sicherheits- und Brandschutzinfrastruktur. Brandmeldeanlagen, Notbeleuchtung und die gekennzeichneten Flucht- und Rettungswege müssen während der gesamten Bauphase durchgehend funktionsfähig sein. Nicht selten ist dafür eine provisorische Brandschutzordnung erforderlich.

Die operative Phase: Facility Management als Dirigent des Parallelbetriebs

Sind die Bauzäune aufgestellt, beginnt die anspruchsvollste Phase: das tägliche Management der beiden Parallelwelten «Normalbetrieb» und «Baustelle». Das Facility Management überwacht nun die strikte Einhaltung der Sicherheitsvorschriften durch die Baufirmen. Dazu gehören staubdichte Abschottungen der Baubereiche, die ständige Freihaltung und Ausschilderung der Rettungswege sowie die Einhaltung der vereinbarten Lärmzeiten, vor allem in sensiblen Bereichen wie Schulzimmern oder Patientenzimmern.

Eine tägliche Grobreinigung zur Staubminimierung wird organisiert, und die Materiallogistik wird so koordiniert, dass Fluchtwege und Zufahrten nicht blockiert werden. Gleichzeitig landet jede Störung des Betriebsalltags beim FM: Beschwerden über eindringende Kälte wegen der offenen Fassade, unerwartete Wasserabschaltungen oder verlegte Zugänge. Ein täglicher Baustellenrundgang mit Vertretern der Bauleitung und der Nutzenden hilft, solche Konflikte frühzeitig zu erkennen und zu lösen.

Trotz bester Planung gilt auf jeder Baustelle: Es tauchen unvorhergesehene Probleme auf. Alte, nicht verzeichnete Leitungen, unerwarteter Schwammbefall oder statische Überraschungen können den Zeitplan durcheinanderbringen. In diesen Momenten ist das Improvisationstalent des Facility Managements gefragt. Es gilt, Nutzende kurzfristig umzuquartieren, Betriebsabläufe anzupassen und pragmatische Ersatzlösungen zu finden, ohne die Sicherheit oder die Kernfunktionen zu gefährden.

Die grossen Herausforderungen: Ein Dreieck aus Kosten, Zeit und Akzeptanz

Die Sanierung im laufenden Betrieb steht im Spannungsfeld mehrerer Zielkonflikte. Die Kosten für Ersatzlösungen wie Container oder mehrfache Umzüge sowie der administrative Mehraufwand für Koordination und Sicherheit sind erheblich und müssen im Budget von Anfang an ehrlich berücksichtigt werden. Verzögerungen in einer einzigen Bauphase wirken sich oft kaskadenartig auf den gesamten Zeitplan aus und können zu langen Perioden des Provisoriums führen.

Die vielleicht grösste Herausforderung ist jedoch die menschliche. Die permanente Belastung durch Lärm, Staub und Einschränkungen zehrt an der Geduld der Mitarbeitenden und kann die Stimmung in einem Team nachhaltig beeinträchtigen. Das Facility Management trägt hier eine grosse Verantwortung für das Betriebsklima. Es muss nicht nur die Baustelle managen, sondern auch die Menschen, die in ihr arbeiten müssen.

Eine gelungene Sanierung bei laufendem Betrieb hinterlässt am Ende mehr als nur ein saniertes Gebäude. Sie stärkt das Vertrauen der Nutzenden in die öffentliche Hand und beweist die hohe Professionalität und das Fingerspitzengefühl des Facility Managements. Es ist eine stille, aber unverzichtbare Disziplin, die dafür sorgt, dass der Fortschritt nicht auf Kosten des Alltags erkauft wird.

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